Ser Desalojado

Ley de California (para todos)

  • Si ha vivido en una propiedad por menos de un año, debe obtener un aviso de 30días.
  • Si ha vivido en una propiedad por más de un año, debe recibir un aviso de 60 días.
  • Los avisos deben ser escritos y entregados correctamente. Los desalojos verbales no cuentan.
  • Puede recibir un aviso de 3 días para desalojar su unidad si realiza cualquiera de las siguientes acciones:
    • No pagar el alquiler
    • Violó cualquier disposición del contrato de arrendamiento
    • Daños sustanciales en la propiedad de alquiler
    • Cometió una molestia o interfirió con otros inquilinos
    • Usó la propiedad para un propósito ilegal
  • El alguacil es el único que puede sacar por la fuerza a un inquilino desalojado de su unidad y solo después de que se completa un proceso de desalojo a través del sistema judicial.

Ley de Protección de Inquilinos de California (TPA – para unidades que califican)

La Ley de Protección de Inquilinos de California (TPA) (a partir del 1 de enero de 2020) establece límites estatales a los aumentos de alquiler, así como a las razones justificables para los desalojos de unidades cubiertas.

¿Quién está cubierto?

  • Edificios de viviendas y apartamentos multifamiliares donde todos los inquilinos de la unidad han vivido allí durante al menos 12 meses O uno de los inquilinos ha estado allí durante 24 meses.
  • Casas unifamiliares y condominios propiedad de corporaciones, incluyendo Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces y LLCs donde todos los inquilinos en la unidad han vivido allí por lo menos 12 meses O uno de los inquilinos ha estado allí por 24 meses
  • Edificios de por lo menos 15 años de antigüedad (es decir, en 2021 la ley cubrirá los edificios construidos antes del 1 de enero de 2006) donde todos los inquilinos de la unidad han vivido allí por lo menos 12 meses O uno de los inquilinos ha estado allí por 24 meses.

Unidades no cubiertas

  • Hoteles o hostales u otras viviendas para estancias de corta duración;
  • Hospital sin fines de lucro, centro religioso, centro de cuidados extendidos, centro de cuidado de ancianos con licencia o centros residenciales para adultos proporcionados por los servicios sociales estatales;
  • Dormitorios de estudiantes;
  • Vivienda unifamiliar o dúplex donde el propietario vive en la propiedad. (Esto incluye unidades de vivienda accesorias y unidades para los suegros); O
  • Vivienda asequible, vivienda subsidiada, vivienda HUD o vivienda restringida por deed

Si está cubierto con TPA, solo se permiten ciertas razones para los desalojos:

  • Razones de culpa. Si un propietario desea desalojar a un inquilino por una causa justa culpable, primero debe brindarle al inquilino la oportunidad de arreglar la violación, cuando sea posible. Los desalojos por culpa no requieren asistencia de reubicación.
    • Incumplimiento de pago de la renta;
    • Violar el contrato de arrendamiento;
    • Cometer una molestia;
    • Cometer desperdicio (dañar la propiedad);
    • El inquilino se niega a firmar una extensión o renovación de un contrato de arrendamiento, siempre que el contrato de arrendamiento sea de duración similar y con disposiciones similares a las del contrato de arrendamiento anterior;
    • Actividad criminal en la residencia, o actividad criminal/amenaza dirigida al propietario o agente del propietario;
    • Subarrendamiento contrario a las restricciones de arrendamiento;
    • Negarse a permitir que el propietario ingrese a la unidad para hacer reparaciones, en caso de emergencia, después de que el inquilino abandona la propiedad o por orden judicial;
    • Usar la propiedad para propósitos ilegales;
    • No desocupar después de que el inquilino haya sido despedido como empleado, licenciatario o agente del propietario; O
    • El inquilino no puede desocupar después de proporcionar un aviso por escrito de su intención de desocupar la propiedad, o después de que el propietario haya aceptado una oferta de entrega.
  • Sin motivos de culpa Las razones de no culpa requieren asistencia de reubicación (un pago del propietario igual a 1 mes de alquiler).
    • El propietario o su familia desean mudarse. «Familia» incluye cónyuge o pareja de hecho; niño; nieto; padre; y abuelos SOLAMENTE
    • El propietario retira el alquiler del mercado según la Ley Ellis.
    • La corte o una agencia gubernamental emite una orden que requiere que el inquilino desocupe la unidad.
    • El propietario desea demoler o remodelar sustancialmente la unidad. Esto no incluye reparaciones cosméticas menores

Ley de Oakland (para unidades que califican)

En Oakland tenemos algo llamado Causa Justa, una ley local que protege a los inquilinos de ser desalojados. No todas las ciudades tienen Causa Justa y no todas las unidades tienen Causa Justa. Las unidades que fueron construidas antes del 1 de enero de 1996 tienen Causa Justa, excepto si son:

  • Hoteles, moteles y otros lugares utilizados para la ocupación transitoria
  • Hospitales y otros centros de salud
  • Instalaciones sin fines de lucro para la vida temporal de personas sin hogar
  • Instalaciones de tratamiento de abuso de sustancias sin fines de lucro
  • Unidades de nueva construcción terminadas y ofrecidas por primera vez en alquiler después de octubre de 1980
  • Unidades en fideicomiso para discapacitados del desarrollo
  • Propietario Unidades ocupadas que comparten una cocina o baño con los inquilinos

Just Cause también establece que los propietarios solo pueden desalojar a los inquilinos por razones específicas (si la unidad está cubierta). Cualquiera de los siguientes es una razón válida para el desalojo bajo Causa Justa:

  • No pagar el alquiler.
  • Violación material del contrato de alquiler; el subarrendamiento no es un motivo para la terminación si el propietario injustificadamente retuvo el derecho de subarrendar después de una solicitud por escrito por el inquilino si el inquilino continúa residiendo en la unidad y el subarrendamiento constituye un reemplazo uno por uno del(los) inquilino(s) saliente(s). La falta de respuesta a la solicitud de un inquilino de subarrendar dentro de los 14 días se considera una aprobación.
  • Negarse a firmar un nuevo contrato de arrendamiento que sea materialmente el mismo que su antiguo contrato de arrendamiento (o acuerdo) cuando expire su contrato de arrendamiento.
  • Hacer un daño significativo a la propiedad y negarse a dejar de hacer lo que sea que esté causando el daño o pagar por las reparaciones después de recibir una solicitud por escrito del propietario.
  • Crear ruido u otras perturbaciones que molesten a los inquilinos o residentes (incluso a los que viven fuera del edificio), incluso después de recibir un aviso por escrito para que se detengan. Debe ser tan perturbador como para «destruir la paz y la tranquilidad de otros inquilinos en la propiedad». Esto debe ser probado por su arrendador con evidencia.
  • Usar el edificio para un propósito ilegal, como la venta de drogas o la prostitución. Esto debe ser probado por el propietario.
  • Negarse a permitir que el arrendador ingrese al apartamento para inspección, reparaciones u otros propósitos. Sin embargo, tenga en cuenta que puede negarse a permitir la entrada de un arrendador si no le ha avisado con 24 horas de anticipación y debe intentar trabajar con su horario si desea estar presente en la visita.
  • El propietario quiere volver a mudarse a la unidad y usted y el propietario tienen un acuerdo por escrito, o lo indica en su contrato de arrendamiento, que el propietario puede volver a mudarse después de un período de tiempo establecido. El propietario debe haber vivido previamente en la unidad como su residencia principal.
  • Si el propietario, o el cónyuge, pareja de hecho, hijo, padre o abuelo del propietario (pero no un hermano u otro pariente) desea mudarse a su unidad para vivir allí como su residencia de tiempo completo.
    • Sin embargo, el arrendador no puede desalojar a un inquilino que haya vivido en la unidad durante al menos cinco años y sea a.) 60 años de edad o más, b.) discapacitados física o mentalmente, o enfermos catastróficos. Sin embargo, el arrendador puede desalojar a dicho inquilino si él o su pariente que se está mudando también tiene 60 años de edad o más, está discapacitado o está gravemente enfermo Y el arrendador no tiene otras unidades de alquiler que no estén ocupadas por inquilinos protegidos.
    • El propietario debe mudarse dentro de los 60 días y permanecer viviendo allí como residencia de tiempo completo durante 3 años.
  • El propietario invoca la Ley Ellis, una ley estatal que permite a los propietarios desalojar a todos los inquilinos de un edificio al mismo tiempo, generalmente para cambiar una vivienda unifamiliar en un condominio con varias unidades o, al revés, convertir una vivienda de varias unidades. edificio en una gran mansión. Los propietarios deben dar un aviso de al menos 120 días para un desalojo de la Ley Ellis, posiblemente más tiempo dependiendo de la edad o la salud de los inquilinos involucrados. Los desalojos de la Ley Ellis son complicados, pero los inquilinos pueden y han sido resistidos con éxito. ¡Puede ponerse en contacto con los recursos enumerados en la página (referencia de la página) para luchar contra esto!
  • El arrendador quiere hacer reparaciones en la unidad que no se pueden hacer con el inquiline que vive allí. Estas reparaciones deben estar relacionadas con problemas de habitabilidad muy graves. El arrendador debe explicar claramente por qué el inquilino no puede vivir allí mientras dure, y debe permitirle al inquilino la oportunidad de volver a mudarse cuando se completen las reparaciones al mismo nivel de alquiler. Estos desalojos son temporales. Es probable que el inquilino tenga derecho a los beneficios de reubicación según la ordenanza de reubicación de cumplimiento del código de Oakland.
  • En 2018, la Ciudad de Oakland aprobó la Ordenanza Uniforme de Reubicación para establecer pagos de reubicación a los inquilinos desalojados por razones que no son culpa del inquilino, tales como: actividades de cumplimiento del código, mudanzas de propietarios o parientes, Ley Ellis y conversiones de condominios.
  • Los montos de pago base hasta el 30 de junio de 2019 son:
    • $6,875.58 por estudio/unidad de un cuarto
    • $8,462.26 por unidad de dos cuartos
    • $10,445.60 por unidad de tres cuartos
    • Los hogares de inquilinos en unidades de alquiler que incluyen inquilinos de bajos ingresos, ancianos o discapacitados y / o niños menores tienen derecho a un pago único adicional de reubicación de $ 2,500 por unidad del propietario.

La unidad se vende

El contrato de arrendamiento de un inquilino debe cumplirse incluso si la unidad se vende. Además, el hecho de que un propietario esté vendiendo una unidad no significa que el inquilino deba mudarse. Especialmente si ese inquilino está cubierto por la Ordenanza de Causa Justa de Desalojo.

Si la propiedad se vende con nueve meses restantes en un contrato de arrendamiento de un año, el inquilino tiene derecho a ocupar la unidad durante los nueve meses restantes. Él o ella todavía es responsable de pagar el alquiler y cumplir con los términos del contrato de arrendamiento original, aunque los alquileres generalmente se pagarán al nuevo propietario. Los otros términos y condiciones del contrato de arrendamiento también permanecerán en vigor hasta que expire. Después de que expire el contrato de arrendamiento, se le puede solicitar al inquilino que se mude para que el nuevo propietario pueda ocupar la unidad o determinar de otra manera cómo usar la propiedad. La venta de la propiedad tampoco cambia el derecho del inquilino a un reembolso de su depósito de seguridad.

Los propietarios tienen prohibido cortar los servicios públicos o cambiar las cerraduras para sacar al inquilino de la unidad.

Los inquilinos tienen derecho a un «aviso razonable» antes de que un agente muestre la propiedad. Un arrendador no puede entrar a la propiedad sin el permiso del inquilino. La ley de California presume que 24 horas es un aviso razonable.

Si el propietario o un agente de bienes raíces desea mostrar la propiedad, el propietario debe notificar al inquilino con al menos 24 horas de anticipación sobre la intención de mostrar la propiedad. El propietario debe calcular razonablemente el aviso para llegar al arrendatario. Sin embargo, no es necesario que el aviso se escriba siempre y cuando el propietario haya notificado al arrendatario en algún momento de los últimos cuatro meses que tiene la intención de vender la propiedad.

El inquilino tiene derecho a estar sujeto a visitas en «momentos razonables». Por ejemplo, una proyección de medianoche probablemente no se consideraría razonable. Determinar si un tiempo de presentación propuesto es razonable depende de las circunstancias particulares involucradas en el caso. El inqilino puede solicitar que el propietario informe a los agentes de bienes raíces que la propiedad no debe mostrarse durante ciertas horas.

Si usted es un inquilino con una discapacidad y la entrada del agente inmobiliario en la casa está afectando su sentido de seguridad, es importante que lo documente.

El hecho de que el propietario esté vendiendo la unidad no significa que tenga que mudarse.

Detención ilegal

Si recibe documentos de la corte («Retención ilegal» o «Citación») en persona, publicados en su puerta o por correo, debe responder a este importante documento dentro de los 5 días calendario. Es muy importante o, de lo contrario, podría perder su caso y ser DESALOJADO de su hogar simplemente por no responder a tiempo, si el propietario no tiene motivo para desalojarlo.

Deberá responder a la retención ilícita mediante un «Formulario de respuesta» dentro de los 5 días calendario. Si el quinto día cae en un fin de semana o en un feriado judicial, tiene hasta el siguiente día hábil del tribunal o no feriado para presentar la solicitud ante el tribunal. Hay tarifas involucradas a menos que presente un «formulario de exención de tarifas» y lo apruebe el tribunal.

Puede obtener ayuda para responder a la retención ilícita llamando o visitando uno de estos lugares:

Centro de Derecho Comunitario de East Bay

(Debe ser un inquilino de bajos ingresos para calificar para los servicios gratuitos y realizar una admisión inicial).

(510) 548-4040 ext 323

2921 Adeline St., Berkeley

Centro Legal de la Raza (servicios en español e ingles)

(Debe ser un inquilino de bajos ingresos para calificar para los servicios gratuitos).

(510) 437-1554

3022 International Ave, Oakland, Suite 410

Horas dedicadas Lunes-Miercoles 2:30-3:30

250 Frank H. Ogawa Plaza, piso 6, Oakland

Mon & Wed 9-12 (only see first 6 people)

Centro de defensa contra desalojos

(Los servicios no son gratuitos. Se aplica una tarifa de escala móvil).

(510) 452-4541

350 Frank H Ogawa Plaza, Suite 703, Oakland

Abierto Lunes a Viernes 9-12 y 2-4

Sala de Justicia de Hayward

(510) 891-6000 – linea infomacional de la corte

(510) 272-1393 – linea del centro de ayuda

24405 Amador Street Dept 501 Hayward, CA 94544

Caminata abierta 8:30am-12:00pm Lunes-Viernes, llama 2:00pm-4:00pm Lunes-Jueves

Solicite un «Formulario de respuesta» para una retención ilícita en la oficina del secretario o busque ayuda en el Centro de autoayuda dentro de la corte si están abiertos.

Puede imprimir una copia del Formulario de respuesta para presentar una respuesta en línea aquí: