Aumentos de renta

Ley de California (para todos)

• La Sección 827 (b) del Código Civil de California dice que un inquilino debe recibir una notificación por escrito de un aumento de alquiler, ya sea:
  • 30 días antes (para aumentos del 10% o menos) o
  • 60 días antes (para incrementos superiores al 10%)
• Entregar un aumento de alquiler adecuadamente:
  • Su arrendador debe entregar el aumento del alquiler por correo de primera clase.
  • También pueden entregárselo a usted personalmente oa un miembro responsable de su hogar.
  • Dicho esto, sepa que muchos propietarios mentirán en los tribunales y dirán bajo juramento que se lo entregaron en persona.
• Su arrendador no puede aumentar su alquiler en un acto de represalia.
  • Por ejemplo: usted llama a la policía para inspeccionar su edificio y un mes después recibe un aumento de alquiler de $ 500 por mes.
  • Codigo Civil de California 1942.5
• Unidades sin control de alquiler: no hay límite a la cantidad que su arrendador puede aumentar su alquiler siempre que le avise con la debida antelación.

Ley de protección de inquilinos de California (para unidades calificadas)

La Ley de Protección de Inquilinos de California (TPA) (vigente a partir del 1 de enero de 2020) establece límites estatales sobre los aumentos de alquiler (así como sobre las razones justificables de los desalojos) para las unidades cubiertas.

¿Quién está cubierto?

• Viviendas multifamiliares y edificios de apartamentos
• Viviendas unifamiliares y condominios propiedad de corporaciones, incluidos Fideicomisos de inversión inmobiliaria y LLC. (Las casas unifamiliares y los condominios de propiedad de individuos y fideicomisos familiares están exentos siempre que se dé aviso a los inquilinos).
• Edificios de al menos 15 años de antigüedad (es decir, en 2021 la ley cubrirá los edificios construidos antes del 1 de enero de 2006)

Unidades no cubiertas

• Hoteles o hostales u otras viviendas para estancias de corta duración;
• Hospital sin fines de lucro, centro religioso, centro de cuidados extendidos, centro de cuidado de ancianos con licencia o centros residenciales para adultos proporcionados por los servicios sociales estatales;
• Dormitorios de estudiantes;
• Vivienda unifamiliar o dúplex donde el propietario vive en la propiedad. (Esto incluye unidades de vivienda accesorias y unidades para los suegros); O
• Vivienda asequible, vivienda subvencionada, vivienda de HUD o vivienda con escritura restringida.

Si estás cubierto con TPA:

• Su alquiler solo puede aumentarse en un 5% + el índice de precios al consumidor de su área (CPI, que es del 3% para Oakland hasta el 30 de junio de 2023), o un máximo del 10% (el monto que sea menor) en el transcurso de 12 meses ( a menos que el control de alquiler de Oakland lo proteja, que es más estricto).
• El alquiler solo se puede aumentar 2 veces dentro de un período determinado de 12 meses. Si la renta se aumenta dos veces en un año, la tasa del segundo aumento se tomará como factor de la renta base original desde el comienzo de ese año, no la tasa recientemente aumentada.
• Un inquilino principal no puede subarrendar la propiedad a un subinquilino a una tarifa más alta que la cantidad de alquiler permitido cobrada por el dueño de la propiedad.
• Para aumentar legalmente el alquiler, los propietarios deben continuar proporcionando la notificación por escrito adecuada a los inquilinos.
• No hay control de vacantes. Esto significa que cuando un inquilino cubierto desocupa o deja su casa, el propietario puede cambiar el precio del alquiler a la tarifa que elija.
• ¡Recuperaciones de alquiler !: Si su unidad está cubierta y recibió un aumento de alquiler que fue mayor que el máximo (8.5% en Oakland) entre el 15 de marzo de 2019 y el 1 de enero de 2020, entonces tiene derecho a exigir que su alquiler sea reducido a lo que era antes del 15 de marzo de 2019 + el 8,5% permitido o menos.

Ley de Oakland (para unidades calificadas)

Oakland es una de las 15 ciudades de California con control de alquileres (Programa de Ajuste de Alquileres de Oakland o RAP). Esto significa que la ciudad regula la cantidad que se permite a los propietarios aumentar su alquiler.

Si está cubierto por RAP, entonces:

• Su arrendador solo puede aumentar su alquiler una vez cada 12 meses. El porcentaje permitido desde el 1 de agosto de 2022 al 30 de junio de 2023 es 3% (Índice de Precios al Consumidor – IPC). El primer aumento no se puede imponer hasta que el inquilino haya vivido en la unidad durante un año.
• Los aumentos de alquiler por encima del índice de precios al consumidor deben ser aprobados por la Junta de alquileres de Oakland antes de ser notificados al inquilino. Su arrendador debe presentar una petición ante el RAP antes de aumentar su alquiler (a menos que este aumento sea para un aumento de alquiler “acumulado”).
• Si a un inquilino nunca se le ha aumentado el alquiler, el arrendador puede depositar los aumentos. Esto significa que pueden aumentar el alquiler de una vez durante todos los años en que el inquilino no ha tenido aumentos de alquiler, desde hace 10 años. Hay un límite del 10% sobre la cantidad que un arrendador puede depositar en los aumentos. El arrendador debe proporcionar un aviso por escrito de 60 días para un aumento de alquiler superior al 10% (según lo define el Código Civil de CA 827). Un nuevo propietario no puede contar con los años en los que un propietario anterior no aumentó el alquiler.
• Los aumentos anuales son los únicos aumentos legales. Los propietarios no pueden aumentar el alquiler de los ocupantes adicionales de la unidad.
• El aviso de aumento de alquiler debe incluir el Aviso a los inquilinos de la Junta de alquileres que les informa de su derecho a impugnar el aumento de alquiler. Si no incluye esto, entonces el intento de aumento es ilegal.

¿Quién está cubierto por RAP?

• Las unidades tienen control de alquiler si fueron construidas antes del 1 de enero de 1983 y no son viviendas unifamiliares o condominios.
• Viviendas unifamiliares y condominios ocupados desde antes de 1995
• 2 o 3 o más unidades en una sola parcela de tierra en la que reside el propietario

¿Quién no está cubierto por RAP?

• Edificios administrados por la Autoridad de Vivienda de Oakland (OHA) o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD)
• Sección 8 – Los aumentos de alquiler para viviendas de la Sección 8 deben pasar por la Autoridad de Vivienda de Oakland
• Unidades o habitaciones en cooperativas sin fines de lucro
• Unidades o habitaciones en hospitales o residencias para personas mayores
• Unidades o habitaciones en la casa del arrendador donde la cocina y / o el baño se comparten con el arrendador
• Hoteles, moteles, posadas, pensiones SI el inquilino no ha ocupado la unidad por más de 30 días.

Mejoras de capital

Una mejora de capital es un trabajo que «aumenta sustancialmente la vida útil de un edificio». Por ejemplo, un techo nuevo, protección contra terremotos, renovación de una cocina, etc. Las reparaciones y el mantenimiento normales no califican como mejoras de capital.

Antes de hacer cumplir el aumento de alquiler de la mejora de capital, el propietario debe presentar una petición ante la Junta de Alquileres para una audiencia sobre el aumento de alquiler propuesto. La petición de la Junta de Rentas más común presentada por los propietarios es para mejoras de capital. Cuando el propietario presente una petición ante la Junta de Rentas, se llevará a cabo una audiencia para revisar los documentos, escuchar los testimonios de los propietarios e inquilinos, y el juez administrativo tomará una decisión.

La petición incluirá evidencia del trabajo que se completó, el costo del trabajo, las unidades que se benefician de la reparación y el monto que se incrementará por cada unidad. En la audiencia, el arrendador debe probar el costo real del trabajo con documentación de respaldo (contratos de trabajo, facturas, facturas, cheques cancelados y / o recibos de tarjetas de crédito para demostrar cuándo se terminó el trabajo, cuánto costó y cuándo se pagó). para, copias de permisos, fotos de antes y después).

El arrendador puede enviar al inquilino un aviso de un aumento de mejora de capital antes de obtener la aprobación de la junta de alquileres, pero el inquilino no tiene que pagarlo hasta que la junta de alquileres emita una decisión. Si la junta de alquileres aprueba el aumento, se impondrá retroactivamente.

Hay algunos casos en los que las mejoras de capital NO deberían aumentar su alquiler. Estos incluyen:

• Si el trabajo fue necesario por negligencia del arrendador o porque el arrendador se vio obligado a hacer el trabajo para corregir violaciones del código debido a mantenimiento diferido.
• Las renovaciones o reparaciones no afectan la unidad del inquilino.
• Las mejoras son excesivas e innecesariamente caras.
• El inquilino se mudó al edificio menos de seis meses después de la finalización del trabajo de mejora de capital.
• El propietario fue compensado por el seguro.

El arrendador puede imponer injustamente aumentos de mejora de capital en ciertas unidades y no en otras, siempre que el porcentaje impuesto no exceda lo que la unidad es responsable.