ZigaForm version 6.1.1

El proceso de petición de alquiler es administrado por el Programa de Ajuste de Alquiler en Oakland. Está disponible tanto a inquilinos como a propietarios. Hay una tarifa de $110 dólares (2019-2020) por unidad por año para ayudar a ejecutar este programa y, en la mayoría de los casos, los propietarios pueden transferir el 50% del costo a los inquilinos.

Un inquilino puede utilizar el proceso de petición para:
Desafiar aumentos de alquiler
Obtener una disminución en el alquiler debido a una pérdida de servicio y / o violaciones del código relacionadas con problemas de reparación
Obtener un servicio de liquidación gratuito para llegar a un acuerdo con el propietario sobre reparaciones o problemas de aumento de alquiler.

Un propietario debe presentar una petición para:
Retirar unidades del mercado de la vivienda (Ley Ellis)
Calificar para excepciones al control de alquileres
Aumentar el alquiler de las personas por encima de cualquier Índice de Precios al Consumidor (IPC) y aumentos bancarios adeudados

Esto incluye:
Mejoracion de capital,
Retorno equitativo constitucional,
costos de reparación no asegurados,
Aumento de los costos del servicio de vivienda.

Si el propietario no presenta una petición para aumentar el alquiler por cualquiera de estas razones, entonces el inquilino no está obligado a pagar el aumento del alquiler y puede presentar una petición para luchar contra el intento de aumento del alquiler.

Los inquilinos no tienen que pagar aumentos inválidos basados ​​en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o aumentos bancarios. Si los inquilinos creen que un aumento de alquiler no es válido y presentan una petición antes de que se adeude el monto aumentado, no están obligados a pagar el aumento hasta que se resuelva el problema. Un inquilino tampoco está obligado a pagar el aumento si existen y persisten malas condiciones en la unidad reclamada si el inquilino presentó la petición antes de que el aumento entre en vigencia.

Otra información importante:
El arrendador tiene la resoponsabilidad de probar la necesidad del aumento de alquiler.
Si está cubierto por el Programa de Ajuste de Alquiler (control de alquiler), los aumentos de alquiler anuales no pueden ser más del 10% en cualquier circunstancia.
Tiene que pagar un aumento de alquiler hasta que presente una petición.

Para desafiar un aumento de alquiler, debe presentar una petición dentro de
-90 días si ha recibido el «Aviso a los inquilinos» de su arrendador con el aumento.
-120 días después de recibir el aumento si no se le entregó el “Aviso a los inquilinos”.
-90 días de haber aprendido sobre el aviso necesario si el arrendador no entregó el “Aviso a los inquilinos”

Cómo presentar una petición
Puede encontrar y presentar una petición en
250 Frank Ogawa Plaza, Suite 5313, Oakland, CA 94612
(510) 238 – 3721, lunes – viernes, 9:30 am – 4:30 pm.

Proceso:
Una vez que envíe la petición, se iniciará un proceso de documentación y se le asignará una audiencia, mediación o decisión administrativa. Mientras espera a ver a qué se asigna el caso, la otra parte tiene 35 días para responder a la petición y proporcionar los documentos de respaldo. Si hay un resultado claro, recibirá una decisión administrativa. Un ejemplo es: si presenta una petición para desafiar un aumento de alquiler pero no está cubierto por el control de alquiler. Si el resultado no es claro y usted y el propietario llegan a un acuerdo, tendrá una mediación sin cargo. Si una persona no quiere la mediación, tendrá una audiencia. El oficial de audiencias generalmente envía una decisión dentro de los 30 días despues de la audiencia. Si una de las partes no está de acuerdo con la decisión, puede iniciar un proceso de apelación.

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¡La mayoría de les inquilines de Oakland están cubiertes por la Ordenanza de protección de inquilines! Sin embargo si vive en cualquiera de los siguientes, entonces NO ESTA cubierte por la Ordenanza de Protección de Inquilines en Oakland.

  • Un hospital, centro de enfermería especializada o centro de salud.
  • Una instalación sin fines de lucro que tiene el propósito principal de brindar tratamiento, asistencia o terapia a corto plazo para el abuso de alcohol, drogas u otras sustancias, donde se le informó por escrito que la vivienda era temporal / de transición cuando se mudó.
  • Una instalación sin fines de lucro que proporciona un entorno de vida estructurado que tiene el propósito principal de ayudar a las personas sin hogar a desarrollar habilidades para la vida independiente y obtener una vivienda permanente y donde la ocupación está restringida a un período de tiempo limitado y específico de no más de veinticuatro (24) meses, y donde le dijeron por escrito que la vivienda era temporal / de transición cuando se mudó
  • Un hotel o motel por menos de un mes

Si no vive en ninguno de los lugares anteriores, ESTÁ cubierte por la Ordenanza. Nota: si vive en un edificio propiedad de una organización sin fines de lucro,esta cubierte a menos que la instalación cumpla con una de las exenciones específicas descritas anteriormente.

Está cubierto por Control de Renta de Oakland A MENOS que viva en uno de los siguientes:

  1. Vivienda donde su renta está subsidiada y/o regulada por el gobierno, que incluye:
    1. Un edificio administrado por la Autoridad de Vivienda de Oakland (OHA) o el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD),
    2. Una unidad donde su renta está subsidiada por la Sección 8 u otra entidad gubernamental (incluso si la propiedad es de propiedad privada)
  2. Un hotel, motel, meson o casa de huespedes Y no ha ocupado la unidad por más de 30 días (si ha estado allí más de 30 días continuos, es probable que esté cubierto por el control de renta)
  3. Una unidad o habitación en un hospital, hogar para personas mayores, centro de cuidados extendidos, convento, monasterio o dormitorio escolar.
  4. Una unidad o habitación en una cooperativa sin fines de lucro, ocupada y controlada por los residentes
  5. Un edificio construido el 1 de enero de 1983 o después (¿No lo sabe? Llame a los Asesores del Condado al 510-272-3787 y pídales que le digan el año en que se construyó la unidad y la fecha de vigencia).
  6. Un edificio sustancialmente rehabilitado, SI el propietario solicitó la exención del control de renta antes del 20 de octubre de 2017 y recibió un certificado de exención del control de rentas
  7. Una casa unifamiliar o un condominio se vende por separado Y se mudó después de 1995

A partir del 1 de mayo de 2018, la Ordenanza de Mudanza de Inquilinos de Oakland (TMOO, O.M.C. 8.22.700 et seq.) establece que los propietarios deben hacer lo siguiente si desean ofrecer una compensación al inquilino para desocupar su unidad de alquiler:

  1. El propietario debe presentar un Formulario de Certificación de Divulgación previa a la mudanza con el Programa de Ajuste de Alquiler antes de iniciar las negociaciones de mudanza.
  2. El propietario debe entregar un Aviso de Divulgación al inquilino antes de iniciar las negociaciones de mudanza.

El propietario también debe presentar el Acuerdo de Mudanza ejecutado con el Programa de Ajuste de Alquiler dentro de los 45 días antes de la firma del Acuerdo de Mudanza por parte del inquilino y el propietario.

Los inquilinos también tienen estos derechos en cuanto a la Ordenanza de Mudanza:

  1. El derecho a no aceptar: un inquilino no está obligado a aceptar un Acuerdo de Mudanza o participar en negociaciones de mudanza, y:

    -El propietario no puede tomar represalias contra un inquilino por no aceptar la oferta.

    -Ofrecer pagos a un inquilino para que desocupe más de una vez en seis (6) meses después de que el inquilino haya notificado al propietario por escrito que el inquilino se niega a aceptar un Acuerdo de Mudanza o participar en negociaciones de mudanza constituye acoso según la Ordenanza de Protección del Inquilino.
  2. El derecho a consultar a un abogado antes de aceptar un Acuerdo de Mudanza o participar en negociaciones de mudanza.
  3. El derecho a rescindir: un inquilino puede cancelar el Acuerdo de Mudanza en cualquier momento durante los veinticinco (25) días despues de haber firmado el acuerdo por parte del propietario y el inquilino, a menos que ambas partes acuerden por escrito un período más corto de no menos de quince (15) días.

    -Durante este tiempo, el inquilino puede cancelar el Acuerdo siempre y cuando el inquilino no se haya mudado y los inquilinos que forman parte del Acuerdo de Mudanza estén de acuerdo con la decisión de cancelar.
  4. Derecho extendido a rescindir dentro de los seis meses si el Acuerdo de Mudanza no cumple con las especificaciones requeridas por la Ordenanza
  5. Cantidades de reubicación para 2020-2021: Los Acuerdos de Mudanza deben ser por una cantidad mayor que la cantidad de los pagos de reubicación a los que el inquilino puede tener derecho según las leyes de Oakland, estatales o federales.

    - La Ordenanza Uniforme de Reubicación requiere que los propietarios proporcionen a los inquilinos desplazados por actividades de cumplimiento del código, mudanzas de propietarios o parientes de propietarios, la Ley Ellis y conversiones de condominios con pagos por reubicación.

    - La cantidad del pago depende del tamaño de la unidad y se ajusta a la inflación anualmente cada 1 de julio

    - Las cantidades de pago base hasta el 30 de junio de 2021 son:
    1. $7,308.37 por estudio/unidad de un dormitorio
    2. $ 8,994.92 por unidad de dos habitaciones
    3. $ 11,103.10 por unidad de tres o más recámaras
    4. Los hogares de inquilinos en unidades de alquiler que incluyen inquilinos de bajos ingresos, ancianos o discapacitados y/o niños menores tienen derecho a un pago único adicional de reubicación de dos mil quinientos dólares ($ 2,500) por unidad del propietario.
  6. Derecho a regresar: los inquilinos tienen la opción o el derecho de regresar a su unidad de alquiler después de ciertos desalojos sin culpa, como los desalojos por cumplimiento del código después de que se completan las reparaciones o los desalojos de Ley Ellis si las unidades se vuelven a alquilar.

    - La renuncia a estos derechos, si corresponde, puede hacer que un Acuerdo de Mudanza sea más valioso.
  7. Las rentas de mercado pueden ser muchas más altas en su área y es posible que desee verificar la renta de unidades de alquiler similares antes de firmar un Acuerdo de Mudanza, en particular un Acuerdo de Mudanza que elimina cualquier opción o derecho para regresar a la unidad de alquiler que pueda existir para usted.
  8. Los pagos de un Acuerdo de Mudanza pueden estar sujetos a impuestos. Debe consultar a las autoridades fiscales o a un profesional de impuestos para obtener más información o asesoramiento sobre impuestos.
  9. Registros públicos: los Acuerdos de Mudanza y los documentos relacionados con los Acuerdos de Mudanza que se envían a la ciudad pueden ser públicos.

    - La Ciudad puede redactar información personal a medida posible.
    - Se debe notificar a ambas partes de un Acuerdo de Mudanza que la información puede convertirse pública.